日前，《招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2024年9月23日，询价区间为6.992元/份至7.346元/份。
注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和探讨所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。
一、定价分析
1、项目介绍
“招商高速公路REIT”底层资产为毫阜高速，是济南～广州(G35济广高速公路)国家重点公路中的一段，北接河南商丘南至界阜蚌高速公路。起于安徽与河南两省交界的黄庄，设置刘小集互通立交，止于接阜周高速终点桩号K101+300。全长101.3公里。
2、估值情况
“招商高速公路REIT”底层资产最新版本评估值为37.75亿（首次申报时的估值规模约为42.81亿）。按照行业均值与近期市场动态来看，预计定价在6.992元/份。
项目预估的发行规模是34.98亿。进入2024年以后，高速公路业绩面临巨大挑战，综合来看，在已公布的各月份数据中，鲜少有项目同比提升的情况。所以，即便是按照底价6.992元/份的定价，测算的募集资金规模34.96亿与期望的发行规模相比也仅有200万元的差距。一方面是对于募集更多资金的需求，一方面是部分项目上市后的实际表现与预测的出入，很难说两者间那个更代表投资者利益，但取值区间已经这样了，也就锁定了发行人的最低期望值。
虽然发行可能不足预期，但对于发行人来讲还有补足措施，项目拟安排3.73亿元的杠杆资金。假设公开发售部分整体募集资金规模在34.96亿元；加上约3.73亿元的杠杆资金，预计整体募资规模约为38.69亿。杠杆资金完全使用的情况下项目实际到账资金规模较评估溢价2.49%。
二、分派率
假设“招商高速公路REIT”最终定价6.992元/份；以此定价，按照预测第二年首个完整年度的可供分配金额测算预期收益率约为9.08%，与预测的第二年分派率相当。这个分派率与同领域部分项目相比还是有些差距。当然，也不是最低的。（杠杆资金单独付息，计入成本，同时优先于分红）
三、行业比较
截止2024年9月19日收盘，按照已实现的完整年度和预测的完整年度可供分配金额与市值相比，高速公路领域REITs项目的平均分派率约为9.8%。其中有两个特殊项目拉低了行业平均值，分别是华夏中国交建REIT的6.61%和中金山东高速的6.1%。另外，“平安广州广河REIT”与“华夏越秀高速REIT”两单项目按照市价计算分派率也不高，分别为8.22%和8.28%。
小结：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。